Sporno vlasništvo na nekretninama i na području Labina
8.9.2008. // Glas Istre // Objavljeno u kategoriji Gospodarstvo
Za vlasništvo nad gotovo devet milijuna četvornih metara zemljišta u Istarskoj županiji, mahom u atraktivnom priobalju, još traje pravna i sudska bitka između države i privatiziranih tvrtki. Grubi je to sukus odgovora koji smo dobili iz Državnog odvjetništva RH pokušavajući doći do što konkretnijih podataka o statusu i opsegu pokrenutih tužbi radi utvrđivanja prava vlasništva na tzv. turističkom zemljištu. Nastojali smo vidjeti ima li Odvjetništvo i saznanja o nekretninama za koje takvi postupci nisu pokrenuti, a koriste ih razne, prvenstveno turističke tvrtke, iako im u pretvorbi nisu procijenjene u temeljnom kapitalu.
Maglovita »tehnološka cjelina«
Potonje je posebno važno s obzirom na to da će 1. siječnja 2010. na snagu stupiti (ako opet ne bude odloženo) načelo povjerenja u zemljišne knjige. To će u praksi značiti da će novi kupac neke nekretnine na koju je sadašnji vlasnik nezakonito uknjižen, ali mu to nitko (još) nije osporio, do nje doći zakonito jer je po stanju u gruntovnici ona »čista«. Danas se, dok traje suspenzija spomenutog načela, ta »čistoća« još može sudski osporavati.Državno je odvjetništvo od konca 90-ih, kad se ozbiljnije počelo govoriti o nepravilnostima u knjiženju vlasničkih prava na nekretninama koje nisu ušle u temeljni kapital tvrtki prilikom njihove pretvorbe, pokrenulo u ime Republike Hrvatske, odnosno Hrvatskog fonda za privatizaciju, brojne postupke - prijedloge za uknjižbu, tužbe, žalbe - kojima se takvo vlasništvo nastoji osporiti, odnosno zaštititi državna imovina. U praksi je najvećim dijelom riječ o zemljištu u kampovima i turističkim naseljima, koje su bivša socijalistička ugostiteljska poduzeća koristila, ali im u pretvorbi ona nisu iskazana u odgovarajućim rješenjima Hrvatskog fonda za privatizaciju (ranije Agencije). Odavde se u javnosti uvriježio naziv »turističko zemljište« na koje su se mnoge privatizirane tvrtke ipak knjižile. To im je u lokalnim sudovima često prolazilo, čak i kad je bila riječ o pomorskom ili općem, javnom dobru! Istini za volju, valja naglasiti da je tome pogodovalo i nesređeno stanje zemljišnih knjiga, loši i loše sročeni zakoni, politički voluntarizam i utjecaj na pravosuđe, ali i velika površnost (možda i namjerna) Agencije/Fonda u izdavanju rješenja za koju nitko nikada nije odgovarao.
Naravno da se repovi toga i danas vuku i još će se vući po sudovima i pitanje je hoće li u svim slučajevima država uspjeti dokazati da je vlasnica spornih nekretnina. Ključna zakonska podloga je članak 47. Zakona o privatizaciji po kojem vlasnik nekretnina koje nisu tvrtkama ušle u pretvorbeni kapital postaje HFP. Uz jedan »magloviti« dodatak: ako to zemljište ne čini tehnološku cjelinu s privatiziranim objektom.
(Ne)identificirane nekretnine
- Postupak utvrđivanja činjenica o konkretnim nekretninama je vrlo složen i dugotrajan zato što nikada nije postojao jedinstven popis nekretnina u društvenom vlasništvu niti su elaborati o procjeni kapitala u postupku pretvorbe sadržavali popis nekretnina koje nisu procijenjene u temeljni kapital ili pak nisu određene granice pomorskog dobra. Dodamo li tome da su, s jedne strane, podaci u zemljišnim knjigama najčešće netočni i nepotpuni, da se, s druge strane, razlikuju od podataka katastra, a da je, s treće, na terenu stanje potpuno drugačije, naš je najveći problem, ali i svakog tko pokušava razriješiti vlasničke odnose, identificirati nekretnine, ističe zamjenica glavnog državnog odvjetnika Zlata Hrvoj-Šipek, ujedno voditeljica Građansko-upravnog odjela DORH-a. Nadalje, nastavlja ona, jedan od temeljnih dokumenata nužnih za određivanje pravnog statusa određene nekretnine i njenu uknjižbu je uvjerenje o statusu i namjeni zemljišnoknjižnih čestica koje su izdavali državni uredi nadležni za prostorno planiranje.
Nažalost, zbog opterećenosti ureda, ali i ignoriranja naših zahtjeva jer su oni često u sukobu s interesima jedinica lokalne samouprave, ponegdje se mjesecima pa i godinama čeka izdavanje ovih uvjerenja, ističe Hrvoj-Šipek.
U opširnom odgovoru podsjeća i da je Hrvatski fond za privatizaciju samostalna pravna osoba koju Odvjetništvo ne zastupa po zakonu već isključivo temeljem punomoći. HFP sam, putem svojih službi prikuplja podatke i utvrđuje koje su nekretnine postale njegovo vlasništvo. Stoga HFP u najvećem broju predmeta zastupaju odvjetnici i Odvjetništvo nema nikakvih saznanja o tim postupcima. Zbog toga DORH ni ne može dati »cjelovite podatke« o postupcima koji se vode ili su vođeni, odnosno procjene vezane uz »turističko zemljište«, napominje Hrvoj-Šipek. Doduše, općinska državna odvjetništva kad god posumnjaju da određene nekretnine nisu procijenjene u temeljni kapital trgovačkih društava o tome izvještavaju HFP koji odlučuje o pokretanju postupka i davanju punomoći DORH-u.
- Također, Državno odvjetništvo radeći na poslovima uknjižbe, obavilo je uknjižbu na nekretninama na kojima si pravo vlasništva svojataju pojedina trgovačka društva ili jedinice lokalne samouprave koji su protiv Republike Hrvatske podigli tužbe i postupci se vode pred nadležnim sudovima. Treba naglasiti da potrebne podatke DORH prikuplja praktično sam, jer osim podataka koje dostavljaju trgovačka društva čiji je osnivač država i pojedinih državnih tijela, ni jedinice lokalne niti regionalne samouprave to ne čine, navodi Hrvoj-Šipek.
Nad vlasništvom tzv. turističkog zemljišta još traje pravna i sudska bitka između države i privatiziranih tvrtki
VLASNIČKO-KNJIŽNI POSTUPCI U ISTARSKOJ ŽUPANIJI
DORH v.s. istarska trgovačka društva
Samo na porečkom priobalju više je oko 350 hektara spornog turističkog zemljišta, a dvojbeni status nekretnina zabilježen je i zabilježen je i na hektrima zemljišta od Umaga do Rovinja, Pule, Labina…
Uz napomenu da DORH nema elektronički informacijski sustav, pa pribavljanje svih informacija iziskuje ručno pretraživanje (!), dostavljen nam je pregled vlasničko-knjižnih postupaka koji se u Istarskoj županiji vode protiv pojedinih trgovačkih društava.Sporno vlasništvo porečke Riviere na 220 hektara
Tako je u porečkom Riviera Holdingu (sada Riviera Poreč, u sastavu Valamar grupe, op. a.) bio sporan upis prava vlasništva, odnosno prava korištenja na turističkom zemljištu na području katastarske općine Funtana na 42 katastarske čestice, u k.o. Vabriga na 48 i u k.o. Tar na 35 čestica koje u postupku privatizacije nisu bile procijenjene u temeljni kapital. Društvo je bez pravne osnove postalo zemljišnoknjižni vlasnik oko 2,2 milijuna četvornih metara zemljišta, većinom onoga na području kampa Lanterna te Istra u Funtani. Za dio nekretnina država traži vlasništvo temeljem Zakona o poljoprivrednom zemljištu i o šumama, a zatraženo je i da se kao nesporno pomorsko dobro utvrdi dio zemljišta u k.o. Vabriga i Tar, kao i da se kao opće dobro (javna cesta) utvrdi dio na području k.o. Tar.
HFP je pak zatražio upis prava vlasništva na ostale nekretnine temeljem Zakona o privatizaciji. Postupak je još u tijeku.
HFP-a i Republika Hrvatska ustali su i protiv Plave lagune iz Poreča koja se upisala kao vlasnik nekretnina koje nisu bile procijenjene u temeljni kapital u zemljišnoknjižnom postupku, te onih koje u naravi čine pomorsko dobro (obalu) odnosno opće dobro (javne ceste), potom onih koje u naravi čine arheološki lokalitet, kao i na dijelu nekretnina koje čine željezničku prugu.
HFP je protiv rješenja o uknjižbi izjavio žalbu koju je Županijski sud u Puli usvojio slijedom čega je prvostupanjski sud dužan vratiti stanje u zemljišnim knjigama kakvo je bilo prije upisa. U tom postupku obuhvaćene su 274 čestice u k.o. Poreč s ukupno 1.262.690 kvadrata zemljišta.
Sudski postupci su u tijekui protiv sad već bivših rovinjskih tvrtki Jadranturist d.d. i Jadran-trgovina d.o.o. Potonje se društvo pokušalo upisati kao vlasnik na nekretninama neprocijenjenim u temeljni kapital. Radi se o zemljištu s područja katastarskih općina Rovinj, Kanfanar i Žminj, pretežito u kampovima Polari i Veštar, turističkim naseljima Vilas Rubin, Monsena i Porton Biondi.
Uknjiženo pomorsko dobro na rovinjskim otocima
Za nekretnine koje su se nalazile izvan zone građevinskog područja bivše općine Rovinj, a bile su poljoprivredno zemljište na dan stupanja na snagu Zakona o poljoprivrednom i o šumskom zemljištu, Republika Hrvatska je upisala pravo vlasništva, a za nekretnine u području Crvenog otoka (Sv. Andrija), otoka Šturago, Polari i Sv. Ivan, kampa Polari, dijela Vilas Rubin te luke Delfin-Monte Mulini zatražila je i provela upis pomorskog dobra. Za nekretnine koje su se vodile u z.k. ulošku 6402 i 8147/5 k.o. Rovinj zatražen je i proveden upis općeg dobra jer se radi o javnim cestama. Ovi su postupci dovršeni.Za nekretnine društvenog poduzeća Jadranturist čiji pravni slijednik nije Jadran-trgovina (sada Maistra d.d. Rovinj) zatražen je upis prava vlasništva u korist HFP-a. Radi se o više od 1.000 katastarskih čestica te je postupak još uvijek u tijeku, navode iz DORH-a. Ovdje dodajemo da je, prema našim ranijim informacijama, riječ o oko 200 hektara zemljišta. Također primjećujemo da se uz rovinjsku Maistru (u konačnici Adris grupu) ne spominje drugo ugostiteljsko poduzeće kojega je postala većinski vlasnik - vrsarska Anita - a gdje se Državno odvjetništvo žalilo na uknjižbe te tvrtke na oko 260 parcela ukupne površine veće od stotinu hektara.
Hrvoj-Šipek navodi da je DORH zastupao HFP i u postupku (još je u tijeku) protiv porečke Agrolagune i Grada Poreča. U njemu je prvostupanjskom presudom Općinskog suda u Pazinu utvrđena ništavom sudska nagodba kojom su tuženici jedan drugom priznali pravo vlasništva na nekretninama koje nisu bile njihove jer su temeljem članka 47. Zakona o privatizaciji vlasništvo HFP-a. Riječ je o površini od 10.663 četvornih metara u k.o. Frata, u općina Tar-Vabriga.
Republika Hrvatska je u parničnom postupku protiv stečajnog dužnika Histria Groupa d.d. u stečaju iz Umaga podnijela tužbu radi utvrđenja njenog vlasništva na zemljištu površine oko 35 tisuća kvadrata na području k.o. Savudrija, koje je protivno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu procijenjeno u temeljni kapital društva. I taj postupak je u tijeku.
Na Umaštini 12 tužbi Istraturista protiv HFP-a
Na području Duge Uvale, u k.o. Krnica, na dijelu zemljišta kojemu je kao vlasnik upisano društvo Vladimir Nazor, danas u sastavu Zagrebačkog holdinga, Državno odvjetništvo je provjerom u zemljišnoj knjizi i na terenu utvrdilo da se radi o pomorskom dobru te je podnijelo prijedlog za utvrđivanje njegove granice.
Na umaškom području u tijeku je 12 parnica koje se vode po tužbi Istraturista protiv HFP-a (koji zastupa Županijsko državno odvjetništvo) te Grada Umaga radi utvrđenja prava vlasništva.
Radi se o zemljištu u k.o. Umag - područje kampa Stella Maris (oko 420.000 kvadrata), turističko područje Savudrija (oko 130.000 kvadrata), ugostiteljski kompleks Kanegra (oko 45.000 kvadrata), dio nekretnina kampa Finida (oko 39.000 kvadrata), kompleksi Istratours (oko 16.000 kvadrata), Punta (oko 106.000 kvadrata), Tehnoturist (šest čestica s oko 25.500 kvadrata), te turistički kompleksi Katoro (oko 49.000 kvadrata), Polynesia (oko 56.000 kvadrata) i Koralj (oko 295.000 kvadrata). Te parnice obuhvaćaju i 68 katastarskih čestica, oko 50.000 četvornih metara, u k.o. Brtonigla, i 33 čestice, oko 153.000 četvornih metara, u k.o. Lovrečica. Zbroj svih površina iznosi blizu 1,9 milijuna četvornih metara, ali iz DORH-a napominju da su podaci o njihovom razmjeru dani s rezervom s obzirom na to da sadašnje stanje u zemljišnoj knjizi ne odgovara onom u vrijeme podnošenja tužbe, jer je u međuvremenu dio čestica najvjerojatnije otpisan iz pojedinih zemljišnoknjižnih uložaka, a neke su cijepane.
Popis predmeta zamjenica glavnog državnog odvjetnika završava informacijom da je kontrolom provedbe rješenja HFP-a o procjeni kapitala društva Ytong d.d. Pula u zemljišnoj knjizi DORH utvrdio da određena nekretnina u stvarnosti ima veću površinu od one koje je procijenjena u postupku pretvorbe. Radi se o razlici u površini od oko 42.000 kvadrata o čemu je izviješten HFP.
Okončani postupci protiv Istarskih ciglana, Purisa, Agrolabina...
Većina je sudskih postupaka u tijeku, ali ima i pravomoćno završenih. Tako se država uknjižila na 30 parcela poljoprivrednog zemljišta (koje su taj status imale u vrijeme stupanja na snagu specijalnog zakona), a koristile su ih Istarske ciglane iz Cerovlja u katastarskim općinama Borut (53.369 kvadrata) i Cerovlje (24.360 kvadrata). DORH napominje da je još u tijeku postupak HFP-a za nekretnine koje nisu bile procijenjene u temeljni kapital Istarskih ciglana.
Država se upisala i kao vlasnik poljoprivrednog zemljišta na području k.o. Previž na Pazinštini (površine oko sto tisuća kvadrata) koje je svojatao Puris.
U postupku protiv Agrolabina Državno je odvjetništvo u cijelosti uspjelo u parničnom postupku te je HFP utvrđen vlasnikom nekretnina na području k.o. Most Raša površine 1.941.400 četvornih metara.
S druge pak strane, umaški Istraturist nije uspio s tužbom radi upisa prava vlasništva na turističkom zemljištu na području k.o. Brtonigla i k.o. Lovrečica, budući da je Županijski sud u Puli prihvatio pravno stajalište Državnog odvjetništva i odbio njihov tužbeni zahtjev.
Što je čije vlasništvo
U Državnom odvjetništvu ističu da se prema pravnom stajalištu Županijskog suda u Puli trgovačko društvo može uknjižiti na one nekretnine koje su u postupku pretvorbe procijenjene u njegov temeljni kapital, Republika Hrvatska se može upisati kao vlasnik onih nekretnina koje su njezino vlasništvo temeljem posebnih propisa, a za nekretnine koje čine pomorsko dobro potrebno je upisati to dobro, dok se HFP ima pravo uknjižiti kao vlasnik svih ostalih spornih nekretnina.
Zlata Hrvoj Šipek DO državno odvjetništvo nekretnine vlasništvo katastarska čestica Agrolabin HFP Hrvatski spor za privatizaciju tužba uknjižba Istra